En respuesta a la inexistencia de mecanismos de gestión urbana lo suficientemente fuertes para controlar los procesos especulativos, se propuso la realización de un estudio diagnóstico de Plusvalías Urbanas dentro del área definida por el proyecto. Entendiendo la Plusvalía como el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, dicho estudio, liderado por el el Área de Territorio y Gestión del Departamento de Arquitectura de la Universidad Federico Santa María, tuvo como objetivo central esclarecer áreas con mayor rentabilidad del suelo urbano y con ello, incentivar la inversión.
De esta manera y con el fin de lograr los objetivos propuestos, la unidad académica elaboró una metodología de avaluación que refleja una aproximación de las rentas producidas por la valoración del hábitat mediante la comparación de un análisis sustancial de esta valoración y el valor comercial del suelo determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII). Debido a la complejidad multifactorial a la que está sujeta dicha valoración (factores resultantes de procesos económicos y políticos, sociales y físico ambientales), se ha trabajado con un conjunto de variables que explican los grados de calidad urbana que contienen los espacios de centralidad histórica como son el área del Barrio del Almendral y el Barrio Puerto.
Dado lo anterior, la primera etapa metodológica se ha referido al establecimiento de las variables a considerar y su levantamiento. Éstas fueron clasificadas en variables normativas, de población, de accesibilidad y calidad de espacio público. Dicha información fue introducida a sistemas de información geográfica (SIG), permitiendo el procesamiento de ésta sobre el plano cartográfico del plan de Valparaíso.
Una vez procesada la información, se realizó una serie de entrevistas a expertos a quienes se les presentaron las variables y se les pidió realizar una jerarquización entre ellas. Con dicha información se ha propuesto la realización de un modelo matemático que permite una ecuación representativa de la relación general entre las variables explicativas de las plusvalías con el factor uf/m2 definido por el SII. Como resultado, se espera una cartografía del área definida por el proyecto, que sea indicativa de la concentración aproximada de las plusvalías urbanas expresadas en porcentaje.
